深圳商铺租赁乱象环生！几十万租“蜗居”店铺，仍躲不过“喝茶费”
在广东
提到喝茶费
不需要更多言语
大家就能心领神会
更通俗地理解就是“好处费”
商铺买卖和商铺租用情况不同，商铺租用又分几种情形：进场收“进场费”，转让收“转让费”，生意好收“喝茶费”，重新签合同收“更名费”。
提到商铺
不少人会想到
“一铺养三代”这句话
而随着商业地产整体过剩
实体经济的不景气
房租水电水涨船高
以及名目繁多的费用
不少商户发出这句“三代养一铺”的感慨
那么，如今的深圳商铺租用是否“乱象环生”？喝茶费等费用发生在何种情形下？这些费用是否合法？对商业经营造成怎样的影响？南都记者选取深圳东站、东门、沙井这三个网友反映喝茶费盛行的地方展开走访调查，并采访了法律、地产等相关人士揭开喝茶费的真相和背后。
1
深圳东站莲花路
不少商铺一年内多次转让 要掏转让费和“更名费”
深圳东站是不少人来深第一站，因为初来乍到和“囊中羞涩”，选择在附近住宿的年轻人也不在少数。由于人流量巨大，深圳东站附近区域成了旺区，也诞生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。
这些小店的经营者大多不是商铺所有者，他们有的在付出巨额的转让费，并承诺定期交付“喝茶费”后，才从一房东或者“N房东”手上租下商铺，谋得一分生计。
欧阳老师就是其中一员。他90年代来深，在深圳东站居住了将近20年，先后在附近多处居住和开店。目前，欧阳老师在莲花路和一村街附近各开了一家乐器培训中心，专门教附近的居民学习乐器。虽然第二家乐器培训中心只是一间约10㎡的商铺，欧阳老师也交了5万的转让费。更让他愤愤不平的是，如果租赁期间欧阳老师要转让商铺，必须通过二房东，而且要支付转让费15%的手续费。“这种更名费，就是变相的喝茶费。”
欧阳老师和二房东签订的商铺租赁合同，约定如若商铺转让要支付给二房东15％的手续费。
欧阳老师还告诉南都记者，现在莲花路的生意非常难做，经营业态大多是餐饮，同质化竞争严重，新开的店撑不了多久就转让，甚至有些店铺一年要转两三次，而每转一次要收一次转让费。有的房东既收转让费又收喝茶费，一年多转让几次，喝茶费就上万了。
记者走访
与业主重新签约要交“更名费”
合同一年一签喝茶费一年一交
5月28日，南都记者从深圳东站步行前往莲花路，沿途经过的不少店铺都贴上了转让通知。多方询问后得知，转让的店铺经营时间大多不满一年，业态多以餐饮、便利店、服装为主，在进场经营前，大多交了转让费，数额在几万到几十万不等。
在一家已关门的潮汕汤粉店前，南都记者看到了门店左侧张贴有转让通知，随即拨打了通知上面的电话。接电话的是潮汕汤粉店的店主，在得知南都记者想开麻辣烫店后，他表示店里只能用电加热食物。具体价格方面，租金8400元/月，空转14万，包含5000元押金和5000元给业主的改名费用，合同则要跟业主签。和业主签约后能随意转让吗？该店主表示，签约后，改一次名，业主要收5000元，可以随意转让。
是否还有其他费用吗？该店主表示，合同一年一签，每年更新合同的时候，业主要收一次喝茶费，一次一万。“那附近人流旺一点，所以房东都比较黑一点。”谈及转让的原因，该店主表示潮汕汤粉店的客单价比较低，但是开麻辣烫店的话，客单价会高一点。“我们客单价太低了，还是做不起。”
深圳东站莲花路不少商铺在一年内多次转让，有知情人士表示大多数“接盘者”都交过高额转让费。
2
东门步行街
与莲花路商铺经营状况不同，深圳东门步行街凭借着日均40万人流量，稳坐深圳最繁华步行街“头把交椅”。行走在东门步行街，随处可见各种各样的小吃，有四川凉粉、冷锅串串、烤鸭肠、酸辣粉、鸡翅包饭等等，琳琅满足，眼花缭乱，口腔会不自觉分泌出唾液而垂涎三尺。
庞大的人流量诞生了巨大的商机。不少人看中了东门这块“小吃宝地”，前赴后继地到东门“盘”店面开店。同时，强大的市场需求让东门商铺供不应求，不少人为求得一“蜗居”商铺豪掷几十万，也滋生了高额转让费、喝茶费乱象。
不少商铺分割出租
交入场费拥有转让权
东门步行街业态多为餐饮小吃，大多数顾客是即买即走即吃，商铺不需要太大。不少业主或“N房东”将商铺分割进行转租。5月28日，南都记者走访了东门步行街，发现在转让的商铺比较少，空置转让更在少数，多为奶茶店；小吃类商铺多是边营业边贴出“旺铺招租”“旺铺转让”的字样。
在一家名为“想巷”的空置转让店铺前，能看到整个店铺被分割成两部分，一部分是奶茶店，一部分是烧烤摊。随后，南都记者拨打店铺上的招租电话获悉，奶茶店是主店铺，租金26000元，押二付一，“店是我自己的，没有其他费用。”
在另一个转让的奶茶店前，南都记者又拔打了上面的转让电话，接电话的是中介。据该中介介绍，要想盘下这个奶茶店，要先交8万入场费，至于交了入场费的好处，则是拥有了奶茶店的“转让权”，“转让多少钱房东不管你”，但是转让成功需要更改合同的话，则要给房东一个月房租作为“更名费”。
6月1日，南都记者和商铺中介碰头。几个小时内，南都记者几乎看完了所有转让的商铺，所看的商铺都有转让费，根据地段、大小，转让费的标准有所不同，少则数万，多则几十万。
熙熙攘攘的东门，诞生了不少商机。
3
宝安沙井
深圳原关外因为物价便宜，吸引了不少来深建设者。据网友报料，位于深圳原关外的宝安区沙井街道，聚集了大量私人商铺、农民房和厂房，转让喝茶费的现象比较普遍。6月15日，南都记者走访沙井和一社区内的商铺了解到，路边随意摆摊的商贩现集中到固定区域统一经营；转让的商铺比较少；转让费、喝茶费的现象比较普遍。
锦城路好万年超市是沙井和一社区的人流旺区，也是该社区市民不多的休闲散步区域。每到傍晚，天南海北的小摊小贩就推着小推车，慢悠悠地走到超市前面的树荫下摆起了摊，冒着诱人香味的凉菜、色泽金黄的烤鸡腿还有大名鼎鼎的沙井蚝纷纷“上场”，加之跳广场舞的大妈大叔们，好一派“人间烟火”。
去年起，乱摆卖现象逐渐消失，摊贩去了哪里呢？6月15日下午，南都记者在现场看到，陆陆续续的摊贩推着小推车往好万年超市方向走去，目的地是旁边的一块水泥空地。一旁的保安介绍，现在所有摊贩都集中到这块场地上。随后，南都记者来到招商处，相关工作人员表示，现在只剩下早市的位置，早上六点入场，九点清场，租金600-700元，没有其他的费用。
从好万年超市步行10分钟左右，就到了松福大道一侧的宵夜街。在这条长达数百米的宵夜街，并没有空置或正在转让的店铺。但深入一旁的和一村，零星有一些店铺正在转让。南都记者与一家正在转让的早餐店店主攀谈了解到，店铺租金2800元，转让费8000左右，还要给房东8000元的喝茶费。该店主还表示，附近的店铺大多给房东交了喝茶费。
在沙井生活居住多年的蔡女士告诉南都记者，喝茶费在沙井比较普遍，经营商铺交个“万把块”的喝茶费“没什么大不了”，毕竟“和气生财”，而且这是个你情我愿的行为。
1
哪种情况需要掏喝茶费？
深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，现在商业地产整体供应过剩，喝茶费一般发生在旺铺，是市场自发形成的现象。
喝茶费发生的情形分为存量商铺买卖和租用商铺。一手存量商铺的买卖存在很大的增值税，喝茶费是为了规避这部分的税费而诞生的，交易一般分两部分进行操作：一部分是合理交易的费用，主要是中介代理、过户费，这些数额都比较小；一部分是相关费用，进场费、喝茶费等都算在里面，相当于打在成本里面。
如果是租用商铺的话，情形则不同，业主或管理处更多的是提供消防水电等配套服务，加上之前的装修成本，这些费用要么打在租金里，要么一次性打在交易费里。
2
喝茶费是否违法？
深圳房地产律师张茂荣指出，喝茶费的发生情形分为交易端和租用端。就交易端来说，根据《深圳市房地产市场监管办法》第11条第二款：房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
据此，张茂荣认为，如果是找开发商购买比较紧俏的商铺，开发商或者中介等第三方承诺交付多少钱保证能买到，这种情况的喝茶费就是违法的。开发商买卖住宅和商铺只能按照登记备案的商品房买卖合同来收费，超过收费没有合同依据，而且因为没有进入公账，可能还会涉及到相关人员的涉嫌违法犯罪或者商业贿赂。
买过来之后，如果商铺比较“热租”，多个租客抢租，并自愿给付前租客一定的转让费以便续租，相当于付费购买了前租客的优先续租权，有时候也叫喝茶费，但这是一个市场行为。由于商铺比较旺的缘故，后租客也可能再给现租客。如果双方明确约定某部分费用就是转让费，这是一个市场行为，并不违反法律规定。
3
喝茶费能退吗？
张茂荣表示，现在合同法越来越尊重契约自由，除一手买卖中涉嫌商业贿赂的喝茶费外，如果双方明晰条款并且愿意接受，属双方意思自治范畴，并不违反法律规定，支付后要求退回的，法律不予支持。
张茂荣还指出，喝茶费的存在是由供需关系来决定的，一般发生在商铺紧俏的情况下，如果商铺不旺，买家寥寥，租都没人租，就不会出现喝茶费，而旺铺的再出租喝茶费还会根据市场情况有所变化，会出现上涨和下跌的情况。
4
喝茶费对正常经营造成什么影响？
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，喝茶费是利用紧张的供需矛盾滋生出来的乱象，多年来一直存在。每到市场紧张的情况下，喝茶费就就愈演愈烈，而且水涨船高。高额喝茶费加大了受让方的成本，扰乱了正常的市场秩序。
宋丁认为，喝茶费名目繁多，但都是一个概念。喝茶费乱象更多是监管不到位造成的，政府方面要对喝茶费有非常明确的态度，要对这种喝茶费这种明显破坏市场交易的行为加强监管、加大打击。
和住宅一样
商铺买卖和租用还是卖方市场
商户没有太大的主动权和议价权
除了政府需要作出一定的监管外
商户如何提高议价能力是重中之重
小本生意不易做
转让商铺时遇到房东索要”喝茶费”
你怎么看？
欢迎留言与我们分享！
🏃🏃🏃
*有什么想说的，也欢迎给我们留言*
👀
采写：南都记者 陈蓉
编辑：雷宇